건폐율 과 용적률 꼭 알아두자

부동산 관련 용어 중 용적률과 건폐율은 반드시 이해를 하시고 가셔야 합니다. 만약 땅에 대한 투자를 한다고 할 때 추후에 건물을 올릴 경우 이 두 단어에 부합하는 조건이 되지 않으면 사업이 원하는 방향으로 순탄히 못 흘러갈 가능성이 큽니다.

그 이유는 건축물의 면적과 규모 그리고 몇 층까지 지을수 있는지에 대한 기준은 국토계획법에서 규정하는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 결정되기 때문입니다. 또한 건축사의 설계 이전에  땅에 대한 정보(지구)를 알면 개략적으로 건축 가능 규모를 가늠할 수 있습니다. 땅에 대한 정보는 국토교통부의 토지이용계획 열람에서 토지이용 규제정보시스템을 활용하시면 됩니다.

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그럼 건폐율과 용적률이란?

건폐율

건폐율은 대지에 건물의 그림자가 덮는 비율입니다. 또한 대지위에 있는 건물의 바닥면적의 비율을 뜻하기도 합니다. 보통 대지면적이 가장 넓은 1층의 바닥면적으로 보시면 됩니다. 사람들이 많이 모이는 중심가의 경우 토지 이용도를 효율적으로 하기 위해 건폐율이 높게 설정돼있습니다.

'건폐율 = 건축면적/대지면적 x 100'

예를 들어 위 그림처럼 200평의 땅에 건폐율이 50% 일 경우는 건물의 평수를 100평까지 지을 수 있습니다.

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용도지역의 최대한도 건폐율

1종 전용주거지역, 2종 전용주거지역 : 50% 이하

1,2 종 일반주거지역 :60% 이하, 3종 일반주거지역 : 50% 이하

준주거지역 : 70%이하

중심상업지역 : 90% 이하, 일반상업지역 : 80% 이하, 근린상업지역 : 70% 이하, 유통상업지역 : 80% 이하

전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역 : 70%이하

보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역 : 20% 이하

계획관리지역 :40%이하

농림지역, 자연환경보전지역 : 20% 이하 

'최대 건축면적 = 대지면적 x 최대 허용 건폐율'로 값을 낼 수 있습니다. 하지만 전체 건축물의 면적이나 층수의 입체적인 면은 알 수 없기 때문에 용적률 또한 같이 측정이 되어야 합니다.

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용적률

용적률은 대지면적에 올라간 건물의 연면적의 비율을 말합니다. 연면적은 각 층의 바닥면적을 모두 합한 것이고 수직적인 개념을 이야기합니다. 각층이 20평으로 10층이면 건물의 연면적은 200평으로 계산되어집니다. (지하에 지어진 면적은 계산에서 제외됩니다. 예를 들면 지하주차장이나 창고)

'용적률 = 지상층 연면적/대지면적 x 100'

예를 들어 이 그림과 같은 평수로 이루어져 있다면 용적률의 값은 150%가 됩니다.

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용적률의 최대 한도 

1종 전용주거지역 : 50% 이상 ~ 100% 이하, 2종 전용주거지역 : 100% 이상 ~ 150% 이하

1종 일반주거지역 : 100% 이상 ~ 200% 이하, 2종 일반주거지역 : 150% 이상 ~ 250% 이하, 3종 일반주거지역 : 200% 이상~ 300% 이하

준주거지역 : 200% 이상 ~ 500% 이하

중심상업지역 : 400% 이상 ~ 1,500% 이하, 일반상업지역 : 300% 이상 ~ 1,300% 이하, 근린상업지역 : 200% 이상 ~ 900% 이하, 유통상업지역 : 200% 이상 ~ 1,100% 이하

전용공업지역 : 150% 이상 ~ 300% 이하, 일반공업지역 : 200% 이상 ~ 350% 이하, 준공업지역 : 200% 이상 ~ 400% 이하

보전녹지지역 : 50% 이상 ~ 80% 이하, 생산녹지지역 : 50% 이상 ~ 100% 이하, 자연녹지지역 : 50% 이상 ~100% 이하

보전관리지역 : 50% 이상 ~ 80% 이하, 생산관리지역 : 50% 이상 ~ 80% 이하, 계획관리지역 : 50% 이상 ~ 100% 이하

농림지역 : 50% 이상 ~ 80% 이하, 자연환경보전지역 : 50% 이상 ~ 80% 이하

용적률의 최대 한도를 규정하는 이유는 지상 토지의 적정한 이용밀도를 규정하기 위해서 입니다. 

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오늘을 이렇게 비슷한 것 같지만 쓰임새가 다른 두 단어를 알아보았습니다. 국토 계획 및 이용에 관한 법률에 근거해 특별시와 광역시, 특별자치시, 특별자치도와 시 은 자치법규에 따라 용적률과 건폐율을 구체적으로 규정하고 있습니다. 그 이유는 지역마다 면적이나 인구수가 달라 적용 기준이 달라서일 가능성이 큽니다. '용적률과 건폐율' 위에서 언급했듯이 토지이용 규제정보시스템을 통해 확인이 가능합니다. 회원가입 없이 확인이 가능하니 한 번씩 확인을 해보시면 좋을 것 같습니다.