LTV, DTI, DSR 용어 한번에 정리

사람은 살아가면서 한 번쯤은 은행과 기관을 통해 대출을 받는 경우가 생깁니다. 그 이유로는 집을 사거나, 차를 사거나, 사업자금을 위해서 등 다양한 이유가 있지만 특히 LTV와 DTI는 대출을 진행하시다 보면 마주치게 될 단어들입니다. 또한 LTV와 DTI는 정부에서 부동산 정책에도 많이 사용하기 때문에 정책이 변경될 경우를 대비해 자신의 기준치를 미리 파악해둘 필요성이 있습니다. 그럼 LTV, DTI, DSR에 대해 설명을 드리겠습니다.

 

 

---

LTV (Loan To Value Ratio) 주택담보대출비율

LTV는 주택담보 대출 비율을 뜻합니다. 은행에서 건물을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보의 가치를 대비해 그 건물을 담보로 받을 수 있는 최대 대출 가능 한도를 말합니다. 우리말로 표현하면 '담보 인정 비율' 이라고도 사용됩니다. LTV 정책은 2000년 9월 정보의 부동산 정책으로 도입되었고 현재는 부동산 가격을 조절하는 정책으로 사용하기도 합니다. 

'LTV = (대출금/주택가치) X 100% '

예를 들어 만약 내가 보유한 집의 가치가 10억이고 LTV가 60%라면 이 집을 담보로 최대 6억까지 대출이 나올 수 있습니다. 하지만 실제로는 최대 담보까지 받는 경우는 드뭅니다. 그 이유로는 여러 가지가 있지만 대표적으론 '최우선변제금액'이 있습니다.

최우선변제금액이란?

집주인이 대출을 받았는데 세를 놔준집이 경매로 넘어가면, 그 건물의 세입자들은 다른 권리들보다 최우선으로 변제금을 받을 수 있게 설정한 금액입니다. 

은행 입장에서는 최우선변제액만큼의 돈을 대출자에게 받지 못하게 되니 그 금액을 빼고 나머지 금액에 대해서 대출을 해줍니다.

 

---

우선 변제 금액 (우선 변제금이 주택 가격의 1/2를 초과하면 주택 가격의 1/2 해당하는 금액을 변제받는다.) 

서울특별시 : 최대 3,700 만원

'수도권 정비 계획법'에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시 : 최대 3,400 만원

광역시 ('수도권 정비 계획법'에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시, 파주시 : 최대 : 2,000 만원

그 밖의 지역 : 최대 1,700 만원

---

DTI (Debt To Income ratio) : 총부채상환비율

DTI는 영어 그대로 소득 수준 대비 얼마까지 대출되는가입니다. 대출받는 사람의 연봉으로 상환능력을 계산해 대출해주는 비율입니다.

DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액+ 기타 이자 상환액)/ 연소득 =

원리금은 대출원금과 이자를 합한 돈을 이야기합니다.

예를 들어 연소득이 1억에 DTI가 60% 라면 1억X0.6 = 연간 원리금 상환액은 최대 6000만 원까지 입니다.

---

DSR (Debt Service Ratio) : 총상환비율

DSR은 대출을 받는 사람의 소득 대비 전체 부채의 원리금 상환액 비율을 뜻합니다.

DSR = (주택대출 연간 원리금 상환액+기타 대출 연간 원리금 상환액)/연소득

DTI와 비슷해 보이지만 다른 점은 주택담보대출을 포함해 카드 대출 , 신용 대출 , 전세자금, 자동차 할부 등 모든 부채를 통틀어 원리금 상환액을 계산합니다.

예를 들어 연소득이 1억에 연간 원리금 상환액이 3000만 원이면 DSR은 30%가 나옵니다. 위험대출의 DSR 기준은 70% 초과이고 고위험 대출의 DSR은 90% 초과입니다.

---

오늘은 부동산용어라면 반드시 알아두고 가야 할 LTV, DTI, DSR에 대해서 설명을 드렸습니다. LTV와 DTI 경우 정부에서 부동산 정책으로 이용하고 있기 때문에 자신의 LTV와 DTI의 기준을 미리 알아두어 정책 변경에 따라 미리 대비를 해두 시는 것을 추천드립니다.

<같이 보면 좋은 글>

부동산 정책 임대차 3법 쟁점 짚고 가보자