임대차 3법 쟁점과 전세가격 상승

얼마 전 작성한 임대차 3 법의 쟁점 포스팅 이후 10일 정도가 지난 지금 어떠한 파급력을 일으켰는지 또한 어떠한 쟁점이 남아 있는지를 말씀드리기 위해 포스팅을 작성하였습니다.

 

부동산 정책 임대차 3법 쟁점 짚고 가보자

현재 임대차 3법중 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 경우 7월 31일부터 시행되었고, 전월세 신고제는 내년 6월 1일부터 시행될 예정입니다. 2020년 8월 4일 전월세 신고제의 근거가되는 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률'은 2020년 8월 4일 본의회를 통과하였습니다. 

전월세 신고제는 내년 6월 1일부터 전월세 거래 시 30일 내에 관할 시군구청에 임대료, 보증금, 임대기간 등의 계약사항을 미리 신고해야 합니다. 전월세 신고를 할 때 임대차 계약서를 제출하면 확정일자가 부여되고 세입자가 전입신고 시 자동으로 전월세 신고를 한 것으로 처리됩니다.

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주요 내용 (계약갱신청구권)

• 세입자는 추가 2년의 계약 연장 요구가 가능하고 집주인은 특별한 사유가 없는 이상 받아들여야 합니다.(계약갱신청구권)

법 시행 이전에 연장은 관계가 없습니다. 집주인이 갱신 계약을 거절 할 수 있을 때는 본인이나, 직계비속, 존속이 직접 거주할 목적이면 거부가 가능합니다.

만약 본인이 2년 의무 거주 하는 기간에는 신규 세입자는 받을 수 없고, 본인이 거주하겠다고 하고 신규 세입자를 들일 경우 기존에 있던 세입자에게 손해배상을 해줘야 합니다.

만약 세입자가 두 달 치이 상의 월세가 밀렸거나 집주인 동의 없이 다시 세를 내줄 경우, 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우에는 계약갱신 청구를 거절할 수 있습니다.

• 갱신 시 임대료는 직전 계약금의 5%를 초과할 수 없습니다.

이 법안의 쟁점중 하나가 갱신 계약서를 작성한 경우 더라도 법 시행 시점 이후 기간이 남아있는 경우 소급 적용되며 계약서 내용에서 5% 이상 임대료를 올렸다면 초과분을 환급받을 수 있습니다. 지자체의 경우 상한선 안에서 조례로 다시 정할 수 있습니다.

만약 기존 세입자가 만약 2+2 = 4년을 전세로 산 뒤 계약이 만료 되고, 이후 새로운 세입자를 받는 경우는 전 월세 5% 상한제가 적용되지 않습니다.(신규 계약)

• 임차인은 계약기간 만료전 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요청을 해야합니다. (2020년 12월 10일 이후 최초 체결 또는 갱신된 계약의 경우 2개월전에 사전 통보)

묵시적 갱신(아무말 하지 않는 상태)은 허용되지 않습니다. 서면, 메시지, 통화로 통보는 필수 사항입니다.

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주요 쟁점

제도	주요내용	쟁점
전월세신고제	전월세 거래 신고 의무화	임대소득세 과세 본격화
전월세상한제	5%이내 임대료 증액 제한	소급과 신규계약 적용 여부
계약갱신청구권	계약 연장 가능	임대인의 거절가능 여부
표준임대료제	지자체가 적정 임대료 산정-고시	사유재산권 침해 논란
주택임대차분쟁조정위 권한 강화	표준임대료분쟁 중재	임대료 통제 강화
비고

 

임대차 3법은 기존 계약에도 소급적용되는 것이 최대 논쟁점이지만 신규계약에 발생할 수 있는 임대료 폭등에 대한 대비책으로 '부진정 소급입법'을 진행했다고 밝혔습니다.

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임대차 3 법 여파

물론 향후 계약갱신청구권이 끝나는 시기가 되면 개정안의 영향이 더욱 자세히 나타나겠지만 현재 '전세 난민' 현상이 곧곧에서 나타나고 있습니다. 

최근 부동산 업계에 따르면 전월세 매물이 급속하게 줄어 들어 가격이 급등했다고 밝혔습니다. 부동산의 세금이 전체적으로 늘어나 임대인들이 월세를 크게 올려 세부담을 임차인에게 전가하는 분위기가 생겨나고 있습니다. 

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지금 임대인과 임차인 서로가 서로를 우려하는 상황이 생기고 있습니다. 하루빨리 보완대책이 나와 양쪽이 모두 만족하는 결과가 나왔으면 하는 바람입니다. 다음번엔 더욱 유용한 정보를 가지고 돌아 오겠습니다. 감사합니다.